분양가 상한제

보라매 한라비발디 센트럴 분양가 상한제는 새로 분양하는 아파트의 일반분양가를 주변시세보다 낮은 수준으로 제한하는 제도입니다 일반분양 수입으로 사업비를 보태는 재개발 재건축 등 정비사업 단지들은 고강도의 분양가 통제를 받을수록 사업 동력을 잃을수 밖에 없다 유예기간인 4월말까지 입주자모집 공고를 내지 못하는 조합들이 상한제 대상입니다 행정절차를 고려하면 아직철거를 마치지 못한 재개발 재건축 단지 대부분이 상한제를 적용받게 될 전망입니다

정비 사업에 상한제가 처음 도입된 건 2007이다 당시엔 같은해 11월말 까지 관리처분계획인가를 신청하는 곳에 적용을 면제 했습니다 하루이틀차이로 상한제 여부가 엇갈리다 보니 같은지역 안에서도 희비가 갈렸습니다 서울 전농 딥십리뉴타운의 전농7구역이 대표적입니다 길하나를 사이에두고 마주보고 있지만 전농7구역은 사업을 서둘러 상한제를 피한반면 답십리16구역은 간발의 차이로 피하지 못했습니다 서울 재개발구역에서 분양가 상한제가 처음적용된 곳이 답십리 16구역 입니다

분양가 상한제에 따른 일반분양가는 택지비와 건축비 적정이익을따져 계산 합니다 조합입장에선 이들 원가를 올리는게 그나마 손실을 줄일수 있는 유일한 돌파구 입니다 그러나 원가를 올리면 이와 연동되는 조합원 분양가 인상이 불가피합니다 정비사업은 통상 적정 개발이익비율인 비례율100%기준으로 맞추고 사업계획을 세우고 있습니다 비례율이란 일반분양과 조합원분양을 합친 수입금에서 총사업비를 뺀뒤 이를 모든 조합원들의 부동산 가치로 나눈 비율입니다 분양가 상한제 적용으로 일반분양 수입이 떨어지거나 종전자산평가액 공사비 등이 오를 비례율이 하락하기 때문에 이 비율을 종전대로 맞추려면 조합원 분양가를 올려야 합니다 최근에는 일반분양 시기를 준공시점으로 미루는 후분양 방식을 선택하는 조합도 늘고 있습니다 상한제의 분양가 산정방식에서 택지비가 차지하는 비중이 크기때문입니다 과거 상한제는 구역 내 토지의 감정평가액을 기준으로 택지비를 따졌지만 개정된 공동주택분양가산정 등에 관한 규칙은 표준지 공시지가를 토대로 계산합니다 정부가 공시가격 현실화에 박차를 가하는 상황인 만큼 후분양을 선택하면 분양 시점인 2~3년뒤의 땅값을 일반분양가에 반영할수 있다는 게 조합들의 계산입니다

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